PROCESSO N˚: 497/2011
AUTOR: CLOVIS VIEIRA REIS e MARIA AMÉLIA DO CARMO REIS
RÉUS: ADIR FERREIRA DA SILVA e REGINA FERREIRA DA SILVA
SENTENÇA
RELATÓRIO
CLOVIS VIEIRA REIS e MARIA AMÉLIA DO CARMO REIS, já qualificados, através de advogado, intentaram
a presente ação de ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA contra ADIR FERREIRA DA SILVA e REGINA FERREIRA DA SILVA alegando, em síntese, que em 29.09.1989, celebraram
com os réus contrato de PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL, por meio do
qual os requeridos se comprometeram a vender aos requerentes o imóvel descrito
na matrícula 933, fls. 243 no livro 2-G do cartório do Ofício único de Amarante
do Maranhão/MA, pelo preço de Ncz$ 5.400,00 (cinco mil e quatrocentos cruzados
novos), dando integral quitação no ato (fls. 09).
Sustenta que a posse direta dos bens acima
descritos foi entregue aos adquirentes no ato da assinatura do contrato de
promessa de compra e venda em 29.09.1989, mas que não lhes foi outorgada a
escritura definitiva uma vez que os vendedores fugiram da cidade por conta de
um mandado de prisão preventiva expedido contra o primeiro requerido, datado de
04.10.1991, decretado pela Comarca de Grajaú/MA, motivo pelo qual requer o
suprimento judicial da vontade dos requeridos.
Juntou documentos de fls. 07-14
Às fls. 16, determinei a emenda da inicial para
corrigir o valor da causa, o ingresso do cônjuge no pólo ativo e o recolhimento
das custas processuais, o que foi feito às fls. 18-22.
Os requeridos foram citados por edital às fls.
25, tendo decorrido in albis o prazo para contestação, motivo pelo qual
foi-lhes nomeado curador especial o qual apresentou defesa por negativa geral
(fls. 32).
O Ministério Público manifestou seu desinteresse
na causa às fls. 34.
Vieram os autos conclusos.
É
o relatório. Decido.
FUNDAMENTAÇÃO
Em face da ausência de resposta por parte dos
requeridos, apesar de regularmente citado, decreto sua revelia e reputo-os confessos
quanto à matéria de fato, nos termos do art. 319 do CPC, já que circunstância
diversa não se apura dos autos.
Em face dessa decretação, mister analisar os
efeitos decorrentes. A revelia enseja veracidade do que alegado na inicial, se
assim se convencer o magistrado, com respaldo nas provas colacionadas aos
autos, uma vez que não se presta o referido instituto a constituir direitos,
sob pena de se desvirtuar a função maior que cabe ao processo.
A jurisprudência pátria inclina nesse sentido,
senão vejamos:
“Mesmo
presente a revelia, o reconhecimento da presunção de veracidade dos fatos
alegados pelo autor na inicial exige prova de verossimilhança entre o fato
alegado e a prova dos autos”. (RJEsp 3/248)
Na forma do que preconiza o art.330, I, do Código
de Processo Civil, julgo antecipadamente a lide, em face da revelia dos
requeridos.
Superada a questão processual, passo à análise
do mérito.
Em sua inicial o autor
alega que o contrato de promessa de compra e venda foi devidamente adimplido,
mas que os requeridos até a presente data mantiveram-se inertes quanto a celebração
da obrigação principal que é a assinatura da escritura pública de compra e
venda do imóvel adquirido, fato que lhe está causando prejuízo, uma vez que não
possui um título adequado para transferência da propriedade do imóvel, motivo
pelo qual pretende com a presente ação a obtenção de suprimento judicial de
autorização que permita aos autores procederem à transferência do imóvel para o
seu nome.
Tecnicamente, o que
pretende o autor é compelir os réus a cumprirem
os termos do contrato de promessa de compra e venda acostado às fls. 09.
Considerando que os réus
até o momento permanecem inertes, somente restou ao autor a via judicial para
obrigar os requeridos a procederem ao registro de seus bens ou o suprimento
judicial do consentimento do réus para que fosse possível a transferência do
imóvel para seus nomes.
O pleito do autor encontra
respaldo na legislação pátria em que pese ter fundamentado seu pleito no
Dec-Lei nº 58/37 que não se plica ao caso diante da inexistência de registro do
contrato preliminar do cartório, conforme Súmula nº 167 do STF:
STF - SÚMULA Nº 167: Não se aplica o regime do
decreto–lei 58/37 ao compromisso de compra e venda não inscrito no registro
imobiliário, salvo se o promitente vendedor se obrigou a efetuar o registro.
A adjudicação compulsória
pode ser definida, na lição de Ricardo Arcoverde Credie, como: “a ação pessoal que permite ao compromissário
comprador, ou ao cessionário de seus direitos à aquisição, ajuizada com relação
ao titular do domínio do imóvel – que tenha prometido vende-lo através de
contrato de compromisso de compra e venda e se omitiu quanto à escritura
definitiva – tendente ao suprimento judicial dessa outorga, mediante sentença
constitutiva com a mesma eficácia do ato não praticado”(CREDIE, Ricardo Arcoverde.
Adjudicação compulsória. 7. Ed. São Paulo,
Malheiros, 1997).
Dispõem os arts. 1417 e
1418 do CC:
Art. 1.417. Mediante promessa de compra e
venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público
ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o
promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.
Art. 1.418. O promitente comprador,
titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a
quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de
compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver
recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.
O
promitente comprador, para fazer uso do direito garantido pelo art.1418,
precisa preencher os seguintes requisitos de ordem substantiva:
1- Cumprimento
da prestação que lhe competia conforme avençado no contrato;
2- Recusa
injustificada do promitente vendedor ou de terceiros a quem os direitos foram
cedidos, em firmar a escritura definitiva de compra e venda do imóvel;
3- Inexistência
de cláusula de arrependimento;
4- Registro
do instrumento público ou particular no Cartório de Registro de Imóveis.
Portanto da análise e
interpretação literal dos referidos dispositivos se infere que, se a promessa de compra e venda
irretratável (compromisso), estiver devidamente REGISTRADA, GERA DIREITO REAL ao promitente-comprador,
que poderá ingressar diretamente com “ação da adjudicação compulsória”. Na
sentença, o juiz “julga procedente o pedido, lastreado em direito real do
autor, para adjudicar (incorporar) o imóvel ao seu patrimônio”.
Entretanto, caso a promessa não esteja registrada, firmou
o STJ na Súmula nº 239 ( O direito à adjudicação compulsória não se
condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis) o entendimento
de que, ainda assim, mesmo ausente o direito real, poderá o promitente
comprador ingressar com “ação de natureza obrigacional”, lastreado nos arts.. 466B e 466C do CPC, a fim de
que o juiz profira sentença para obrigar o promitente-vendedor a outorgar a
escritura definitiva, sob pena de o comando sentencial surtir o mesmo efeito.
Nesse sentido, confira-se o seguinte julgado:
“PROCESSUAL CIVIL.
ADJUDICAÇÃO COMPULSORIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. CONTRATO CELEBRADO SEM
CLAUSULA DE ARREPENDIMENTO. PREÇO DEVIDAMENTE QUITADO PELO PROMITENTE COMPRADOR.
REGISTRO NO CARTORIO DE IMOVEIS. PRESCINDIBILIDADE. PARA FINS DE ADJUDICAÇÃO
COMPULSORIA, NOS TERMOS DO ART. 16 DO DEL. 58, DE 1937, COMBINADO COM O ART.
640 E 641 DO CPC, E PRESCINDIVEL O REGISTRO DO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E
VENDA DE IMOVEL, CELEBRADO SEM CLAUSULA DE ARREPENDIMENTO E CUJO PREÇO JA TENHA
SIDO QUITADO PELO PROMITENTE COMPRADOR. PRECEDENTES JURISPRUDENCIAIS.” (RESP 83571/PB, Rel. Ministro
DEMÓCRITO REINALDO, PRIMEIRA TURMA, julgado em 09.09.1997, DJ 06.10.1997 p.
49883)”.
Sobre
o assunto, o Conselho da Justiça Federal expediu dois Enunciados, cujos
conteúdos se transcreve:
Enunciado nº 95 CJF – Art. 1418:
O direito à adjudicação compulsória (art. 1418 do NCC), quando exercido em face
do promitente vendedor, não se condiciona ao registro da promessa de compra e
venda no cartório de registro imobiliário (Súmula 239 do STJ).
Enunciado nº 235 CJF – Art. 1417: O promitente comprador, titular
de direito real (art. 1417), tem a faculdade de reivindicar de terceiro o
imóvel prometido à venda.
Considerando que a função do registro
do Contrato preliminar limitar-se a dar publicidade ao ato, não pode ser requisito
para a procedência da presente ação, uma vez que a única e relevante diferença
entre ambas as situações – contrato registrado e sem registro – é a
oponibilidade perante terceiros.
Em suma, o registro do contrato
preliminar no oficial competente não é requisito para que o contratante possa
exigir a celebração do contrato principal, mas mero pressuposto de
oponibilidade perante terceiros de boa-fé.
A doutrina chega a sugerir
uma solução diversa resultado de uma interpretação construtiva dos dispositivos
retro em consonância com o entendimento jurisprudencial, qual seja, a de que a
adjudicação compulsória seria uma espécie do gênero execução de obrigação de
fazer (art. 461 do CPC). Logo, o promitente comprador com título registrado
usaria a espécie adjudicação compulsória (CC, art. 1418), enquanto o promitente
comprador sem título registrado usaria o gênero do art. 461 do CPC, que alberga
todos os contratos preliminares.
Feitas tais considerações
passo à analise do pleito.
Dispõe o art. 461 e art. 466-B do CPC:
“Art. 461. Na ação que tenha por objeto
o cumprimento de obrigação de fazer ou não fazer, o juiz concederá a tutela
específica da obrigação ou, se procedente o pedido, determinará providências
que assegurem o resultado prático equivalente ao do adimplemento.”
Art. 466-B. Se aquele que se comprometeu
a concluir um contrato não cumprir a obrigação, a outra parte, sendo isso possível e não excluído pelo
título, poderá obter uma sentença que produza o mesmo efeito do contrato a ser
firmado.
O caso em tela guarda
pertinência com a cláusula aberta retro, pois na execução de obrigação de fazer
cabe ao juiz determinar providência que assegurem o resultado prático da
demanda. In casu, observo que, a cominação de multa diária pelo descumprimento
da obrigação é insuficiente para assegurar o resultado prático da presente
demanda uma vez que não se tem notícias do paradeiro dos requeridos que foram
embora desta cidade há mais de 20 anos.
Os requerentes provaram os
fatos constitutivos de seu direito, uma vez que demonstraram com começo de
prova escrita a existência da obrigação não adimplida pelo réu, cumprindo o
disposto no art. 333, I do CPC.
“Art. 333. O ônus da prova incumbe:
I – ao autor, quanto ao fato
constitutivo do seu direito;
II – ao réu, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo
ou extintivo do direito do autor.”
Por outro lado, a revelia
do réu fez recair sobre o mesmo as conseqüências do art. 319 do CPC:
“Art. 319. Se o réu não contestar a
ação, reputar-se-ão verdadeiros os fatos afirmados pelo autor.”
Portanto, demonstrada a mora dos reclamados, razão assiste ao
autor que pode se valer do judiciário para obter a tutela da obrigação
assegurada pelo ordenamento pátrio.
DISPOSITIVO
ANTE O EXPOSTO e o que mais dos autos consta, julgo PROCEDENTE o pedido contido na inicial para
SUPRIR A VONTADE DOS REQUERIDOS CONSTITUINDO A PRESENTE SENTENÇA EM TÍTULO
HÁBIL PARA A TRANSFERÊNCIA DO DOMÍNIO, NO REGISTRO IMOBILIÁRIO COMPETENTE, DO
IMÓVEL descrito na
matrícula 933, fls. 243 no livro 2-G do cartório do Ofício único de Amarante do
Maranhão/MA para o nome de CLOVIS
VIEIRA REIS e sua esposa MARIA AMÉLIA DO CARMO REIS, mediante a prova do pagamento de todas as
taxas, tributos e emolumentos relacionados à alienação de bens imóveis “ inter
vivos”, com base no valor de alienação de R$ 9.000,00 (nove mil reais).
Condeno ainda os réus ao pagamento de custas e despesas
processuais e honorários advocatícios os quais fixo em R$ 622,00 (seiscentos e
vinte e dois reais) a teor do disposto no art. 20, §4º do CPC.
P. R. I.
Amarante do Maranhão/MA, 21 de
junho de 2012.
Titular da
Comarca de Amarante do Maranhão