SENTENÇA. CONTRATO PRELIMINAR INADIMPLIDO. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PROCEDÊNCIA

PROCESSO N˚: 497/2011

AUTOR: CLOVIS VIEIRA REIS e MARIA AMÉLIA DO CARMO REIS

RÉUS: ADIR FERREIRA DA SILVA e REGINA FERREIRA DA SILVA

SENTENÇA

RELATÓRIO

CLOVIS VIEIRA REIS e MARIA AMÉLIA DO CARMO REIS, já qualificados, através de advogado, intentaram a presente ação de ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA contra ADIR FERREIRA DA SILVA e REGINA FERREIRA DA SILVA alegando, em síntese, que em 29.09.1989, celebraram com os réus contrato de PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL, por meio do qual os requeridos se comprometeram a vender aos requerentes o imóvel descrito na matrícula 933, fls. 243 no livro 2-G do cartório do Ofício único de Amarante do Maranhão/MA, pelo preço de Ncz$ 5.400,00 (cinco mil e quatrocentos cruzados novos), dando integral quitação no ato (fls. 09).

Sustenta que a posse direta dos bens acima descritos foi entregue aos adquirentes no ato da assinatura do contrato de promessa de compra e venda em 29.09.1989, mas que não lhes foi outorgada a escritura definitiva uma vez que os vendedores fugiram da cidade por conta de um mandado de prisão preventiva expedido contra o primeiro requerido, datado de 04.10.1991, decretado pela Comarca de Grajaú/MA, motivo pelo qual requer o suprimento judicial da vontade dos requeridos.

Juntou documentos de fls. 07-14

Às fls. 16, determinei a emenda da inicial para corrigir o valor da causa, o ingresso do cônjuge no pólo ativo e o recolhimento das custas processuais, o que foi feito às fls. 18-22.

Os requeridos foram citados por edital às fls. 25, tendo decorrido in albis o prazo para contestação, motivo pelo qual foi-lhes nomeado curador especial o qual apresentou defesa por negativa geral (fls. 32).

O Ministério Público manifestou seu desinteresse na causa às fls. 34.

Vieram os autos conclusos.

É o relatório. Decido.

FUNDAMENTAÇÃO

Em face da ausência de resposta por parte dos requeridos, apesar de regularmente citado, decreto sua revelia e reputo-os confessos quanto à matéria de fato, nos termos do art. 319 do CPC, já que circunstância diversa não se apura dos autos.

Em face dessa decretação, mister analisar os efeitos decorrentes. A revelia enseja veracidade do que alegado na inicial, se assim se convencer o magistrado, com respaldo nas provas colacionadas aos autos, uma vez que não se presta o referido instituto a constituir direitos, sob pena de se desvirtuar a função maior que cabe ao processo.

A jurisprudência pátria inclina nesse sentido, senão vejamos:

“Mesmo presente a revelia, o reconhecimento da presunção de veracidade dos fatos alegados pelo autor na inicial exige prova de verossimilhança entre o fato alegado e a prova dos autos”. (RJEsp 3/248)

Na forma do que preconiza o art.330, I, do Código de Processo Civil, julgo antecipadamente a lide, em face da revelia dos requeridos.

Superada a questão processual, passo à análise do mérito.

Em sua inicial o autor alega que o contrato de promessa de compra e venda foi devidamente adimplido, mas que os requeridos até a presente data mantiveram-se inertes quanto a celebração da obrigação principal que é a assinatura da escritura pública de compra e venda do imóvel adquirido, fato que lhe está causando prejuízo, uma vez que não possui um título adequado para transferência da propriedade do imóvel, motivo pelo qual pretende com a presente ação a obtenção de suprimento judicial de autorização que permita aos autores procederem à transferência do imóvel para o seu nome.

Tecnicamente, o que pretende o autor é compelir os réus a cumprirem  os termos do contrato de promessa de compra e venda acostado às fls. 09.

Considerando que os réus até o momento permanecem inertes, somente restou ao autor a via judicial para obrigar os requeridos a procederem ao registro de seus bens ou o suprimento judicial do consentimento do réus para que fosse possível a transferência do imóvel para seus nomes.

O pleito do autor encontra respaldo na legislação pátria em que pese ter fundamentado seu pleito no Dec-Lei nº 58/37 que não se plica ao caso diante da inexistência de registro do contrato preliminar do cartório, conforme Súmula nº 167 do STF:

STF - SÚMULA Nº 167: Não se aplica o regime do decreto–lei 58/37 ao compromisso de compra e venda não inscrito no registro imobiliário, salvo se o promitente vendedor se obrigou a efetuar o registro.

A adjudicação compulsória pode ser definida, na lição de Ricardo Arcoverde Credie, como: “a ação pessoal que permite ao compromissário comprador, ou ao cessionário de seus direitos à aquisição, ajuizada com relação ao titular do domínio do imóvel – que tenha prometido vende-lo através de contrato de compromisso de compra e venda e se omitiu quanto à escritura definitiva – tendente ao suprimento judicial dessa outorga, mediante sentença constitutiva com a mesma eficácia do ato não praticado”(CREDIE, Ricardo Arcoverde. Adjudicação compulsória. 7. Ed. São Paulo, Malheiros, 1997).

Dispõem os arts. 1417 e 1418 do CC:

Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.

Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

O promitente comprador, para fazer uso do direito garantido pelo art.1418, precisa preencher os seguintes requisitos de ordem substantiva:

1-   Cumprimento da prestação que lhe competia conforme avençado no contrato;

2-   Recusa injustificada do promitente vendedor ou de terceiros a quem os direitos foram cedidos, em firmar a escritura definitiva de compra e venda do imóvel;

3-   Inexistência de cláusula de arrependimento;

4-   Registro do instrumento público ou particular no Cartório de Registro de Imóveis.

Portanto da análise e interpretação literal dos referidos dispositivos se infere que, se a promessa de compra e venda irretratável (compromisso), estiver devidamente REGISTRADA, GERA DIREITO REAL ao promitente-comprador, que poderá ingressar diretamente com “ação da adjudicação compulsória”. Na sentença, o juiz “julga procedente o pedido, lastreado em direito real do autor, para adjudicar (incorporar) o imóvel ao seu patrimônio”.

Entretanto, caso a promessa não esteja registrada, firmou o STJ na Súmula nº 239 ( O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis)  o entendimento de que, ainda assim, mesmo ausente o direito real, poderá o promitente comprador ingressar com “ação de natureza obrigacional”, lastreado nos arts.. 466B e 466C do CPC, a fim de que o juiz profira sentença para obrigar o promitente-vendedor a outorgar a escritura definitiva, sob pena de o comando sentencial surtir o mesmo efeito. Nesse sentido, confira-se o seguinte julgado:

“PROCESSUAL CIVIL. ADJUDICAÇÃO COMPULSORIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. CONTRATO CELEBRADO SEM CLAUSULA DE ARREPENDIMENTO. PREÇO DEVIDAMENTE QUITADO PELO PROMITENTE COMPRADOR. REGISTRO NO CARTORIO DE IMOVEIS. PRESCINDIBILIDADE. PARA FINS DE ADJUDICAÇÃO COMPULSORIA, NOS TERMOS DO ART. 16 DO DEL. 58, DE 1937, COMBINADO COM O ART. 640 E 641 DO CPC, E PRESCINDIVEL O REGISTRO DO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMOVEL, CELEBRADO SEM CLAUSULA DE ARREPENDIMENTO E CUJO PREÇO JA TENHA SIDO QUITADO PELO PROMITENTE COMPRADOR. PRECEDENTES JURISPRUDENCIAIS.” (RESP 83571/PB, Rel. Ministro DEMÓCRITO REINALDO, PRIMEIRA TURMA, julgado em 09.09.1997, DJ 06.10.1997 p. 49883)”.

Sobre o assunto, o Conselho da Justiça Federal expediu dois Enunciados, cujos conteúdos se transcreve:

Enunciado nº 95 CJF – Art. 1418: O direito à adjudicação compulsória (art. 1418 do NCC), quando exercido em face do promitente vendedor, não se condiciona ao registro da promessa de compra e venda no cartório de registro imobiliário (Súmula 239 do STJ). 

Enunciado nº 235 CJF  – Art. 1417: O promitente comprador, titular de direito real (art. 1417), tem a faculdade de reivindicar de terceiro o imóvel prometido à venda. 

Considerando que a função do registro do Contrato preliminar limitar-se a dar publicidade ao ato, não pode ser requisito para a procedência da presente ação, uma vez que a única e relevante diferença entre ambas as situações – contrato registrado e sem registro – é a oponibilidade perante terceiros.

Em suma, o registro do contrato preliminar no oficial competente não é requisito para que o contratante possa exigir a celebração do contrato principal, mas mero pressuposto de oponibilidade perante terceiros de boa-fé.

A doutrina chega a sugerir uma solução diversa resultado de uma interpretação construtiva dos dispositivos retro em consonância com o entendimento jurisprudencial, qual seja, a de que a adjudicação compulsória seria uma espécie do gênero execução de obrigação de fazer (art. 461 do CPC). Logo, o promitente comprador com título registrado usaria a espécie adjudicação compulsória (CC, art. 1418), enquanto o promitente comprador sem título registrado usaria o gênero do art. 461 do CPC, que alberga todos os contratos preliminares.

Feitas tais considerações passo à analise do pleito.

Dispõe o art. 461  e art. 466-B do CPC:

“Art. 461. Na ação que tenha por objeto o cumprimento de obrigação de fazer ou não fazer, o juiz concederá a tutela específica da obrigação ou, se procedente o pedido, determinará providências que assegurem o resultado prático equivalente ao do adimplemento.”

Art. 466-B. Se aquele que se comprometeu a concluir um contrato não cumprir a obrigação, a outra parte, sendo isso possível e não excluído pelo título, poderá obter uma sentença que produza o mesmo efeito do contrato a ser firmado.

O caso em tela guarda pertinência com a cláusula aberta retro, pois na execução de obrigação de fazer cabe ao juiz determinar providência que assegurem o resultado prático da demanda. In casu, observo que, a cominação de multa diária pelo descumprimento da obrigação é insuficiente para assegurar o resultado prático da presente demanda uma vez que não se tem notícias do paradeiro dos requeridos que foram embora desta cidade há mais de 20 anos.

Os requerentes provaram os fatos constitutivos de seu direito, uma vez que demonstraram com começo de prova escrita a existência da obrigação não adimplida pelo réu, cumprindo o disposto no art. 333, I do CPC.

“Art. 333. O ônus da prova incumbe:

I – ao autor, quanto ao fato constitutivo do seu direito;

II – ao réu, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor.”

Por outro lado, a revelia do réu fez recair sobre o mesmo as conseqüências do art. 319 do CPC:

“Art. 319. Se o réu não contestar a ação, reputar-se-ão verdadeiros os fatos afirmados pelo autor.”

Portanto, demonstrada a mora dos reclamados, razão assiste ao autor que pode se valer do judiciário para obter a tutela da obrigação assegurada pelo ordenamento pátrio.

DISPOSITIVO

ANTE O EXPOSTO e o que mais dos autos consta, julgo PROCEDENTE o pedido contido na inicial para SUPRIR A VONTADE DOS REQUERIDOS CONSTITUINDO A PRESENTE SENTENÇA EM TÍTULO HÁBIL PARA A TRANSFERÊNCIA DO DOMÍNIO, NO REGISTRO IMOBILIÁRIO COMPETENTE, DO IMÓVEL   descrito na matrícula 933, fls. 243 no livro 2-G do cartório do Ofício único de Amarante do Maranhão/MA para o nome de CLOVIS VIEIRA REIS e sua esposa MARIA AMÉLIA DO CARMO REIS, mediante a prova do pagamento de todas as taxas, tributos e emolumentos relacionados à alienação de bens imóveis “ inter vivos”, com base no valor de alienação de R$ 9.000,00 (nove mil reais). 

Condeno ainda os réus ao pagamento de custas e despesas processuais e honorários advocatícios os quais fixo em R$ 622,00 (seiscentos e vinte e dois reais) a teor do disposto no art. 20, §4º do CPC.

P. R. I.

Amarante do Maranhão/MA, 21 de junho de 2012.

         Juiz Glender Malheiros Guimarães

Titular da Comarca de Amarante do Maranhão